Vous avez décidé de vous lancer dans la location meublée d’un bien immobilier dont vous avez réalisé l’acquisition ? Sachez que vous exercez une activité de micro-entrepreneur LMNP et que toutes les procédures déclaratives sont rattachées à ce statut : celles-ci ne sont pas les mêmes que si vous réalisiez un investissement dans la location nue. Voici tout ce que vous devez connaître avant de décider si l’investissement correspond réellement à vos attentes et à votre profil d’investisseur.
Les contraintes déclaratives
Puisqu’il s’agit d’une micro-entreprise, vous devez vous enregistrer auprès du greffe du Tribunal de commerce de votre localité, ou du Centre de formalités des entreprises (CFE). Cette procédure vous permet de vous procurer votre numéro SIRET, qui sera requis lors de vos déclarations fiscales annuelles.
En ce qui concerne les loyers que vous encaissez, ils seront déclarés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les contraintes comptables
De ce qui précède, vous êtes donc tenu de vous conformer à des obligations comptables, notamment si vous êtes soumis au régime réel d’imposition – qui est exceptionnellement avantageux du point de vue fiscal. Pour être éligible au régime réel d’imposition, votre chiffre d’affaires annuel doit être supérieur à 77 700 euros par an.
Si, en revanche, celui-ci est inférieur à cette valeur limite, vous pouvez continuer à profiter du régime micro-BIC qui s’applique par défaut. Si vous respectez ce seuil, vous bénéficiez d'un régime fiscal simplifié. Vous devez déclarer vos recettes brutes de location meublée, sans déduction des charges. Le montant de vos cotisations sociales est calculé sur la base de votre chiffre d'affaires. La tenue de la comptabilité est facultative, de même que l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA).
Le bail commercial : le contrat qui vous lie avec votre locataire
Ce n’est pas un bail locatif que vous signez avec votre locataire, mais plutôt un bail commercial, et celui-ci est généralement conclu pour une durée de 9 ans. Il est soumis à des règles spécifiques, en ce qui concerne les différentes clauses applicables.
Si vous avez acheté une résidence avec services et que vous souhaitez réaliser un désinvestissement, le bail commercial sera repris par le nouvel investisseur, car fait partie du lot indivisible (immobilier, mobilier, gestionnaire et bail). Par conséquent, vous devez accorder un intérêt particulier à celui-ci avant même l’achat de votre résidence, car c’est de ce paramètre dont va dépendre la liquidité du bien au moment de la revente.
Quelques conseils à retenir
Voici quelques conseils pour exercer une activité de location meublée :
- respectez les seuils de chiffre d'affaires pour bénéficier du régime micro-BIC
- si vous avez décidé d’opter pour le réel d’imposition, tenez compte de la contrainte de faire appel à un expert-comptable et simulez votre fiscalité avant de décider si ce régime est fait pour vous
- faites appel à un professionnel pour rédiger votre bail commercial : un conseiller en gestion de patrimoine ou votre expert-comptable spécialisé en LMNP
- assurez-vous d'être couvert par une assurance habitation et une assurance responsabilité civile professionnelle
Location meublée ou location nue ?
Les avantages de la location meublée sont les suivants :
- un loyer plus élevé : le loyer d'un logement meublé est plus élevé que celui d'un logement nu, car il comprend la valeur des meubles et des équipements.
- un rendement plus conséquent : 4.3% contre 3.2% pour la location nue
- des avantages fiscaux de taille
Les inconvénients de la location meublée sont les suivants :
- un investissement plus important : ce, du fait d’investir dans les meubles et les équipements, ce qui représente un investissement initial plus lourd
- une gestion plus complexe : ce, en raison d’un turn over plus fréquent des locataires, entre autres
